小产权房何去何从
http://news.QQ.com 2007年07月17日13:45 CCTV《大家看法》
评论34条
主持人：小产权房到底何去何从？对于小产权房是堵还是疏呢？就是我们今天的核心话题，还是先来认识一下我们场上的嘉宾们。
中国经济时报房地产部主任 谢光飞
九鼎公共事务研究所研究员 秋风
北京理工大学经济学院教授 胡星斗
他们认为对小产权楼盘应该积极疏导
北京师范大学经济与资源管理研究院副院长 张琦
北京隆安律师事务所合伙人律师 陈旭
我爱我家地产经济公司副总经理 胡景晖
他们认为对小产权楼盘应该严格堵截
主持人：欢迎各位的到来，那么我们今天的正方是认为，对于小产权房还是应该积极地加以疏导。来我们正方嘉宾来说一下理由。
秋风：我的理由可以从两头说起，就是说一头我们从农民，农村这个角度说，我们相信这个小产权房实际上是农民自发地进行城市化的一种努力，我们国家现代化的一个重要的标志，就是城市化。
主持人：第二个。
秋风：第二个我们从城市市民角度来看，这样一个模式，大幅度地降低了，就是说他购买房屋的成本。
主持人：解决城市居民的住房难问题，同时也解决农民致富的问题。反方嘉宾。
陈旭：秋风先生的说法，在我们这个现代社会当中，大家做任何一件事情，首先要守法，如果允许农民抱着这种把自己城市化居民化的这种愿望，而把集体所有的土地做随意处置的话，那么我们国家的领土资源会有极大的浪费。
主持人：农民到底有没有权利可以对自己的土地加以处理。
陈旭：他当然没有，如果你作为专家学者讲一种以后的发展趋势，这个可以讨论。但我们今天是有法律规定的前提下来讨论这个问题，那么这个专家学者的观点，跟法律相悖的话，那我们当然不支持。
胡星斗：法律呀，要逐渐的改变，要逐渐合法化，小产权房要逐渐合法化。
谢光飞：还有一个法律你注意，10月1日要实施的《物权法》。
陈旭：《物权法》还没实施。
谢光飞：那肯定要看今后的这个发展，《物权法》它没有排斥小产权。
胡景晖：《物权法》是对私有拆产进行保护，但是物权法更基本的精神，你的私有产权在你取得、收益、转让和处置的过程中，还是要合法的。所以我们举一个例子，有人说把这个小产权合法化如同给事实婚姻发婚姻证，其实不对，因为小产权实际上是在挑战国家的根本大法，包括《宪法》、《土地管理法》和《物权法》。如果我们默认小产权合法化，不是给事实婚姻发证，相当于承认一妻多夫制，或者是给二奶直接发结婚证。
秋风：我反对两位的说法，这个不能说它是违法的。应注意这个用辞，它最多是法律之外。
主持人：各位各位，小产权房处于法律的模糊地带，我们是不是可以请陈律师讲一讲，您认为这个小产权房是违法的，它到底是违反的是那个法？
陈旭：就是说从土地管理法角度来讲，国家对土地的使用有一系列的规定，包括对集体土地的使用。耕地，大家都知道不能随便去侵占。
主持人：农民自己的宅基地呢？
陈旭：如果是他自己的宅基地，当然不能给农村集体所有成员之外的人去买卖、使用。
主持人：对于那些集体所有制的土地，如果要开发商品房的话，需要那些程序？法律是是怎样规定的？
陈旭：首先国家要征地，征地按现在的制度就是招拍挂，要出让，然后由开发企业去挂牌、摘牌，去竞拍下来，然后进行开发。
主持人：所以违反了这个流程，这土地就不能够派这种用场。
胡星斗：我们主张合法化指的是在保护好耕地，在保护好环境，这样经过规划审批的情况下，要逐渐地允许集体土地的流转、使用、甚至建设商品房。
陈旭：那不对，没有规矩不成方圆，没有规矩，这样的行为肆意发展下去，我们国土资源要大量流失，生态环境造成大量的破坏。
胡星斗：目前不能够鼓励这种行为，但是过去已经做了的，要逐渐地让它合法化，要补一些手续。
陈旭：怎样来处置这个善后的问题，那是以后的事情。
主持人：我们双方嘉宾已经是争的不相上下，小产权房到底应该何去何从，作为房地产商又是怎样看待这个问题的，现在让我们有请北京华远房地产公司的总裁任志强先生上场。
任志强，北京华远房地产股份有限公司总裁，在地产业内以“直率敢说”闻名，曾发表的一系列言论，包括：房地产品牌就应该暴利；宏观调控是为了房价稳涨等等，在社会舆论中引发了很大的争议。那么，他对于小产权房屋，又会有什么样的独特观点呢？
主持人：任总，您在博客上说建设部仅仅发布这样的风险提示是不够的，而是应该对于小产权房这样违法的交易进行严肃的管理，说说您的理由。
任志强：那么这个所谓的小产权房，他们刚才辩论我听见了，我不认为都是违法的。很多小产权房是合法的，有批准、有小城镇规划、有建设规定，但是他交易是违法的。因为我们是在两种土地管理制度的条件下，一种是集体土地的管理办法，一种是国有土地的管理办法，但是你要把它变成商品房，就只能服从房地产法，上面明确写着什么样的情况房屋才能进行交易。
主持人：你不是这个村的居民，就不能够买。
任志强：不属于这个集体所有用地范围之内的成员，你就不受它保护，即使我们要施行的物权法上，也明确规定了宅基地是不能向城镇居民转移的。这个初稿7、8次讨论中都是争来争去，最后也没有实施，那么也就是现行法律是不允许。城市居民在享受这个政府对农民的优惠政策，这跟你抢其他人的钱没什么区别。
主持人：哇！你说的这么严重，任总啊，可能大家有人说，您说这些话是不是因为你是房地产商，因为大家去小产权房，房价拉下来了，对房产商有什么影响？
任志强：没有任何影响，因为买小产权房的人可能不买我的房，本来他也买不起我的房。我承认，有些土地流转的事情，已经出现了，尤其在这次重庆和成都
，城乡综合配套改革试验基地，但很遗憾的是，所有这些支持土地流转的政策都没有规定，你可以变成商品房向城市居民出售。
主持人：您说到的这个问题，其实很多村民也都很困惑。今天本来打算请一位村委会的主任过来，他们那个地方开发了3000多户的小产权房，村委会的主任告诉我们，开发了小产权房，他们脱贫致富了，如果不开发，他们那里到现在可能都是一穷二白，而且他特别不明白的一点是，既然土地是集体所有的，为什么我们这个集体却没有足够的使用权，我们为什么不能集体拿去盖房买卖，然后所得的收益我们集体来分配呢？他特别不明白这一点。
任志强：这个问题很简单，如果你享受农民的待遇，然后你又把土地变成按照城市的待遇去买卖，那最后你是侵占其他人的利益。因为在我们法律体系里头和福利制度分配中，非常清楚，农民的土地在国家政策中是给予它优惠，所以不收它的土地出让金，政府对农村是没有各种税费的，政府对农村是市政基础设施投入免费，你的致富是站在别人的利益基础上的。
秋风：您一口一个国家对农民的福利，我不知道这个福利是什么？
任志强：您不知道这个福利是什么？我可以告诉你，北京市对农业投入大概150多个亿，但是从农业产值来说只有101个亿。
秋风：我只知道对工业的投入比这个多得多，您说这个毫无意义。
任志强：怎么没有意义？
秋风：那是城市剥夺农民，而不是补贴农民，请您注意这一点。
任志强：我承认，但是您现在你看看北京市的城市规划，现在对农业的投入已经大于对城市的投入。
主持人：任总，能不能对刚才那位村委会主任这疑问再给我们解释详细一点，既然是集体所有的土地，为什么集体不能够对它进行开发？为什么我们不能够自己来开发，一定要交给房产商开发？
任志强：我没有说不可以自己开发，你按国家规定，你去办理各种手续你就开发呀！谁不让你开发了吗？没有啊，你得按照国家规定去，北京市没有这个权利，因为北京市没有权力制定土地用地指标，是国家规定的，国家土地规定是按照你这个城市规划的人口，每个城市人口拥有多少土地的指标，然后才按照计划给你进行分配的。那么如果农村的土地都大量突破指标去这样用的话，我们还有保护18亿亩耕地的概念吗？我们很清楚法律有很多不合理的地方要突破，比如说我们的农村土地承包制，法律批准之前，它是不合法的，但是它合理，但是所有人都知道要掉脑袋，所以人人都秘密地按红手印，没有人敢公开地挑战法律，那么小产权房是公开地挑战法律。
秋风：我觉得看这个小产权房的时候，其实我们应该看看中国的改革到底是怎么走过来的，刚才任总讲的很对，这个家庭承包责任制，什么包产到户，我们去判断小产权房到底应该不应该发展，政府应当采取一个什么态度，不是看法律怎么规定，而是看这个事情是不是合理，是不是有利于推动中国的改革，推动经济增长、推动社会财富更合理分配。
主持人：只要合理就不用顾及法律了吗？
秋风：我们政府面对这种情况，其实可以采取一个我叫做，明智的疏忽。
任志强：那是不是大城市就多赚一点？小城市周边的农民就少赚一点？
秋风：那肯定是。
任志强：那怎么实行转移分配呢？政府的统一收购就是因为有转移分配，你如果不是这样的话，就没有转移分配，那怎么向西部转移财力？你这种都自由化是不可能的，需要把这种问题都解决了才可以立法。燃油税我们讨论七年了，你认为合理吗？所有人都认为合理，但是为什么没实行？它要有实行的一定条件。如果我们农业生产都保证不了，你现在就去实行，所有人都可以任意去盖小产权房，那18亿亩怎么保证？
胡星斗：我们是主张在规划的前提下。
任志强：规划的前提就是土地指标，没有土地指标就是违法的，您现在建的小产权房就是没有土地指标啊！
主持人：村委会主任他还有一个疑问，他说他们那个村其实是一个半山区的村庄，人家呢建小产权房用的都是耕地，那当然是不对的，那我们用的是那个山地，那是不是就情有可原呢？
嘉宾任志强认为，如果随意放开小产权楼盘开发，将对我国的耕地面积形成严重威胁；而相关的开发者则认为自己并没有占用耕地，那么这样的做法是否就能被允许呢？停工停售的重压之下，已经交易的小产权楼盘又将面临什么样的命运？明天的《大家看法》周末节目里，我们将邀请出建设部的相关专家对此话题做出权威解答。欢迎您明天同一时间，继续收看。
小产权：何去何从下
主持人：今天本来打算请一位村委会的主任过来，他们那个地方开发了3000多户的小产权房，村委会的主任告诉我们，开发了小产权房，他们脱贫致富了，如果不开发，他们那里到现在可能都是一穷二白，而且他特别不明白的一点是，他说他们那个村其实是一个半山区的村庄，人家呢建小产权房用的都是耕地，那当然是不对的，那我们用的是那个山地，那是不是就情有可原呢？
任志强：你去查查国家的土地管理法，凡是没有明确的集体土地都归国家所有。如果山地已经明确是集体所有，他有一定明确的用途要求他去做绿化，要求他去做什么什么，对吧？所以我们还有一个指标叫占补平衡，用耕地的时候，你要用其他的非耕地，每年投入我们土地收入的10%－15%用于把它变成耕地等等。你不能把这些所有的规划都否定，那还叫城市管理吗？
主持人：任总非常雄辩，正方嘉宾，你们一直强调，农民利益非常重要，任总也提出来了，假使推动小产权房的话，我们国家的耕地面积无法得到保证，国家的法律也得不到尊重。
秋风：我的看法是，如果在这两种制度之间比较，哪种制度更能节约用地。那我就会说，把这个权利给农民会更有利于土地节约，那您看看各级政府征用了大量土地，而那些土地都在闲置着，这是不是浪费？你知道国土资源部告诉我们每年浪费多少土地，为什么？假定这个土地的农民拥有完全的支配权，他会考虑收益，他会把它最大限度地去发挥这个土地的资源的效率，你所担心土地被浪费的情况不会出现。
任志强：你不要说我所担心，是国家所担心的。我从来不认为粮食问题和土地有什么关系，在经济学上这只跟价格有关系。
秋风：我们在这点儿上看法是一样的。
任志强：但是，我跟你看法不一样，就是在现有法律上必须执行现有法律，我跟你就这么点差别，你可以推动法律进行修改，这是你要呼吁的，但是没有修改法律之前，你得遵守法律。
主持人：我们正方嘉宾一直在说把小产权房合法化，怎么样合法化？
胡星斗：我想可能分门别类来做，对于那种没有规划、没有审批，要它补齐所有的手续，有的应当补交一些集体出让金，开发商应当补交集体土地出让金。这个集体土地出让金不应当太高，有的住户应当补交一定的费用。但是这个费用不应当太高，这样的话就是使得这个房价，在这个小产权房的房价不会太高，它最终带动城市的房价也可能会逐渐地会下降。
胡景晖：小产权房为什么这么热，确实跟高房价有一定的关系。说这个小产权问题可以看成是一个高房价的并发症，但是房价问题怎么解决，不是通过违法的途径解决，比如说增加土地的供应量，改革一手房的开发结构，保护二房市场，增加房屋租赁的形式，包括政府保障性住房体制的迅速建立，保障性住房快速进入市场，这些合法途径都能够解决目前由于高房价导致很多人住不上房子的问题，没必要通过冒险的非法途径去解决。
主持人：秋风你的意见？
秋风：我的意见是既然我们现在本身这个制度，就是一个城乡分割的制度，而这个土地的所有权就是分割的，那么就有两个产权，两个产权并行，很简单。
任志强：大家没有说两个产权的问题。
秋风：你听我说完。我们现在这个城市的房屋的产权证是谁发的？是政府作为一个土地所有者签发给你的一个文书，这个文书证明我把土地的70年建设使用权给你，那么好了，我们按照权利平等的原则，很简单，我们这个集体土地的所有者签发一个文书我也是把50年、70年的建设使用权转让给你，这就是一个合法的产权。
任志强：你说的不对，如果是农民取得了这个产权，住在这儿没有任何问题，我们没有说它有问题，现在你认为城市居民去买这个房子，这个交易过程是违法的。既然交易过程违法，你为什么有这个权利买呢？你没有权利买！
秋风：那我的根据就是我买不违法。
任志强：那你得修改法律呀，就像你在自己家里用很大的收音机放音乐，你认为不违法。但是影响别人睡眠了，别人要告你一样的。
秋风：关于这个事情我说一点好吗？因为任总刚才讲了好几次这样的道理，其实我的看法是，你去判断一个事情可能违反现在的法律规定，你得看这个事情未来，它到底是怎么变化的一个趋势，是法律承认它？还是这个事情永远认为不正当的。比如说偷盗，这个任何时代永远不会说有一个法律，规定说偷盗是合法的。不会有的，但是比如说土地的产权变化，我们都看到了，中国农村土地的变化的趋势是把更多的权利给农民，而且逐渐是实现城市和农村之间双向的流动，这是一个趋势，我相信大家都不否认这个趋势。
胡景晖：还有一种办法买了这些房子的城里人，把他的城市户口注销，集体加入当地的村和乡镇，变成村民就合法了。
主持人：变成村民，享受集体经济。
胡星斗：关键就是改变中国现有的二元户籍制度和二元土地使用制度。
胡景晖：那你根本在挑战土地管理和人口管理的两个最基本的法律。
胡星斗：不完全是挑战，而是逐渐逐渐地改变
胡景晖：对，但是不能用违法的既成事实，来逼国家修改法律。
秋风：你不了解法制史，所有改革法律的过程都是违法的过程，你不违法为什么国家要修改法律？
任志强：这个你说的不对，如果它能变成合法化，所有的耕地都会被滥用，所有农村都会滥用这一个政策，因为你开了先河，允许他们用，那么中国的政府就没法去保护它。
主持人：所以坚决不能够让它合法化。
任志强：我没有说不能让它合法化，政府没收以后，用政府的政策去操作它，就可以合法化，对吧？政府没收因为政府控制土地指标，他就少征别的地，把这个地变成有指标的用地，它不就合法化了吗？所以只有政府能操作。但是前提是建设的时候它是合法的，那么相当一部分就是刚才他们说的，有些建设时候就不合法，对吧？也可能政府要规划道路，它正好建在那儿，也可能那是一个水利保护区，它建设在水利保护区了，不符合规划条件的就应该一开始就炸掉它，还有什么讨论的，还得非得让它合法化？
胡星斗：极少数可以采取，但是绝大多数应当合法化。
任志强：胡教授的说法就是让法律去服从于违法的人，然后让它合法化。
胡星斗：因为它是模糊地带。
任志强：一定是违法的。
主持人：各位嘉宾，各位嘉宾，到底对于小产权房，应该是严堵，或者是疏导，我们今天也请来了建设部政策研究中心的副主任王珏林先生，有请王主任上场。
主持人：您好！王主任。王主任能不能跟我们说一下您个人的观点，您认为小产权房是严堵还是疏导？
王主任：我认为今天讨论的主要是四个问题，一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。从法讲是吧，咱们国家法律土地制度规定的非常明确，集体土地它的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发，在社会保障不健全的情况下，这一条不能动。
主持人：假使农民自己愿意出来卖呢？
王主任：你听我说，这是法律制度。第二方面，就是理，刚才各位也都谈了，农民能够致富为什么不让致富？城里人买便宜，反而为啥不让买？这里涉及不是那么简单的问题，农民把房子这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。
主持人：那是不是以后政府在征地的时候，在分配利益的时候多向农民倾斜？
王主任：不是，还没到那种地步。再往下谈权益问题和利益问题，刚才我谈了，就是因为咱们农民的问题，就是城乡差别问题，这个两元结构问题，还有农民保障问题，都没有建立起来的情况下，最主要是保护农民利益的问题。
主持人：对于小产权房既有现在的问题，也有未来的问题，还有现实的对于这些小产权房的业主来讲，他们可能面临他们的房子何去何从的问题，我们现在已经看到了，北京已经对一批小产权房进行了清理。所以想问一下王主任，现在对于小产权房到底会怎么处理？
王主任：这个确实是一个很难点，现有的我个人看法，解决这个矛盾，还是以买变租为好。要缓和大家的矛盾，重新签个合同还是协议，解决这个问题。这样的买者或者租者呢，是城市居民租了五年、八年以后，如果土地用处发生变化，可以在协议中写清楚。这样的话，我在思考这个问题，认为是现在法律上，好像在这方面没有禁止。
胡星斗：刚才王主任他的说法其中有些我们是不赞成，比如说保护农民的利益，我认为从根本上来说，那就是允许土地的流转、使用和这个建设。
王主任：我回答你这个问题，咱们都想叫农民尽快发展起来，富裕起来，利益的最大化，农村的宅基地是有限的，这样的话，如果把大批的农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现他们的居住问题，他们的生活问题。
陈旭：我还是同意任总的一个方法，对于这种已经既成的事实，而且是大面积比较密集的住宅小区，如果政府下决心清理的话，由政府出资收购，给这些卖房的人该补偿补偿，然后这个房子按经济适用房也好，其他便宜的宜居房也好。
主持人：陈旭听王主任说一下，政府收购到底是不是好办法。
王主任：政府收购是一个好办法，但是有一个土地法律的问题。你采用收购的办法，就等于你已经承认原先事实的合法化，我觉得这是问题，怎么用法律来解释。
任志强：当然有这个问题，下次我先犯法，完了以后法律政府能够挽救这个事实。
主持人：政府没收，给一定的补偿，任总说应该是没收。
王主任：没收又有一个问题，因为现在大家认定小产权，实际没产权，没产权的话我是租的，我有的以租的形式出现，你怎么没收人家？对问题就在这儿。
胡景晖：我同意王主任说改为长期租约。因为你一定没收或者赔偿或者什么，首先要你如果把它按买卖的方式合法化，是违反根本大法，这不可行。但你没收或者毁掉的话，这里边牵扯到一个赔偿、腾退，腾退出来这样人要重新安置，这个问题很大，而且以前我们讲这个小产权房，现在小产权房和早些年不一样，早些年小产权房是一些有钱有地位的人，在郊区搞的一种休闲场所或者养老的第二居所。现在买小产权房的人是拆迁户或者中级收益阶层作为第一住所来买的。你真的要炸掉或要没收这些人，确实没地方住，所以我觉得考虑到现实这个情况，改为长期租约这个比较合适，既能不违法，也符合现在的法律精神，也不用腾退也不用补偿，而且符合现在的法律，将来有新的调整，跟新的租约能够衔接上。所以我觉得这个是个比较妥善的方式。
张琦：我认为是这样的，要分不同的情况，这个情况可以是一手，这就是租一套房的，实际上我们通过这个调查发现，这个小产权房更多的是二套、三套的。
主持人：谢主任您的建议。
谢光飞：我觉得参考经济适用房，我们的产权证大家都知道商品房是红色的，经济适用房就是不一样的。
主持人：就是也给他发一个产权证？
谢光飞：你比如说在镇的规划，或者在通州区的规划范围内，我就可以有一定保障。
主持人：我们听王主任说一下这个建议怎么样？
王主任：这个发产权证，国家只有一个部门能发产权证，就是房地产主管部门；第二个承认现实就承认违法，如果这样的话，可能带来将来更多的先违法后承认现实，这个肯定是对我们整个工作是有问题的；第三方面土地流转刚才你提到，现在我们正在实验阶段，但是首先保证农民长期利益的前提下，包括我们在重庆、四川综合体制改革试验区，也在考虑怎么办的问题，但并不是需要全国大部分地区，因为小产权，就开始改变我们土地政策，现在我说还是办不到。
主持人：小产权房到底何去何从？我想国家的有关部门应该会有一个更加详细，更加严密的调查研究，最后来作出一定的决策，但是我们通过今天的讨论其实也是更多注意，小产权房所产生的一种社会背景，它的制度背景，它的市场背景，如果这些背景得到不到解决的话，小产权房即使被堵住了，可能会有别的形式出现。非常感谢各位嘉宾今天来到我们的演播室参与讨论。